A evolução recente da jurisprudência brasileira tem consolidado a usucapião extrajudicial como instrumento efetivo de regularização imobiliária, fortalecendo o processo de desjudicialização no país. A avaliação é apresentada em artigo publicado no portal da Arnone Advogados Associados pela advogada Caroline D’Agostino, coordenadora jurídica do escritório, que analisa decisões judiciais que vêm limitando o uso de impugnações genéricas capazes de inviabilizar o procedimento administrativo.
O texto examina um fenômeno identificado na prática registral e processual: o chamado “litígio de papel”, caracterizado pela apresentação de oposições formais sem fundamentação jurídica ou prova mínima, utilizadas apenas para impedir o prosseguimento do procedimento extrajudicial.
Segundo a autora, a criação da usucapião extrajudicial pelo Código de Processo Civil de 2015 e sua regulamentação pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) representaram um marco na modernização do sistema de regularização fundiária no Brasil. “A proposta foi justamente permitir que situações consolidadas de posse e propriedade fossem resolvidas de forma mais rápida e menos burocrática, diretamente nos cartórios de registro de imóveis”, explica.
Contudo, na aplicação prática do instituto, surgiu um impasse relevante: a interpretação sobre o que caracteriza efetivamente uma impugnação capaz de gerar litígio e obrigar o encaminhamento do caso ao Poder Judiciário.
“A leitura literal da norma poderia levar à conclusão de que qualquer manifestação de oposição bastaria para interromper o procedimento administrativo”, observa Caroline D’Agostino. “Mas a jurisprudência recente tem demonstrado que não é essa a interpretação mais adequada.”
De acordo com a análise apresentada no artigo, tribunais brasileiros — amparados por precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — passaram a exigir que a oposição seja fundamentada e acompanhada de indícios mínimos de prova, sob pena de ser considerada meramente protelatória.
Um dos exemplos destacados é a decisão do Tribunal de Justiça da Bahia, na Apelação Cível nº 8002398-10.2023.8.05.0146, que manteve o prosseguimento de um procedimento de usucapião extrajudicial mesmo após oposição apresentada pelo Estado. No caso, o ente público alegou genericamente que o imóvel poderia se tratar de terra devoluta, sem apresentar documentação que comprovasse a titularidade.
A decisão se apoiou em entendimento consolidado pelo STJ, especialmente no AgInt no REsp 1.869.760/MG, segundo o qual a inexistência de registro imobiliário não gera presunção automática de que o imóvel pertença ao poder público.
“Cabe ao ente estatal demonstrar sua titularidade. A simples alegação genérica não é suficiente para instaurar litígio e impedir o andamento do procedimento extrajudicial”, destaca a autora.
Outro precedente analisado no artigo vem do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, que também reforçou a necessidade de fundamentação efetiva nas impugnações. No Recurso Administrativo nº 22089752023, o tribunal considerou que a oposição apresentada pelos próprios herdeiros registrais tinha caráter meramente protelatório, uma vez que não contestava a posse exercida pelo requerente nem reivindicava qualquer direito sobre o imóvel.
Segundo Caroline D’Agostino, essas decisões têm impacto direto na atuação dos registradores de imóveis. “O oficial de registro não é um mero receptor de manifestações formais. Ele possui competência para analisar a substância da oposição e verificar se há, de fato, uma controvérsia jurídica relevante”, afirma.
Esse entendimento fortalece o papel do cartório como espaço legítimo de resolução administrativa de conflitos patrimoniais e contribui para reduzir a sobrecarga do Judiciário.
Na avaliação da autora, a consolidação dessa linha jurisprudencial traz segurança jurídica tanto para cidadãos quanto para profissionais do direito. “Ao afastar impugnações genéricas, o Judiciário prestigia a boa-fé, a eficiência administrativa e a finalidade da desjudicialização”, explica.
O artigo também ressalta que a nova orientação impõe maior responsabilidade às partes que desejam contestar pedidos de usucapião extrajudicial. “Quem pretende impugnar deve apresentar fundamentos concretos e documentação mínima que demonstre a existência de disputa real sobre a posse ou propriedade do imóvel”, afirma.
Para a advocacia especializada em direito imobiliário, o cenário representa um avanço institucional relevante. A usucapião extrajudicial deixa de ser vista apenas como etapa preliminar e passa a consolidar-se como um foro administrativo legítimo para resolução de situações possessórias consolidadas, reservando a via judicial para os litígios efetivamente complexos.
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