O avanço das plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, tem provocado uma reconfiguração relevante nas relações jurídicas envolvendo o uso da propriedade em condomínios edilícios. Em artigo publicado, a advogada Caroline D’Agostino, da Arnone Advogados, examina o atual entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema e aponta os critérios que vêm orientando a validação — ou invalidação — de restrições impostas por condomínios.
A análise parte do crescimento da chamada economia do compartilhamento, que ampliou as possibilidades de exploração econômica de imóveis urbanos, ao mesmo tempo em que intensificou conflitos com a coletividade condominial. “A dinâmica de locações de curta duração, com alta rotatividade de ocupantes, tensiona diretamente a destinação residencial dos edifícios e a própria lógica de convivência coletiva”, afirma D’Agostino.
Segundo a autora, o debate jurídico se estrutura a partir de dois vetores centrais: de um lado, o direito de propriedade, garantido constitucionalmente; de outro, a necessidade de preservação da função social da propriedade e das regras de convivência inerentes ao condomínio edilício. “O direito de propriedade não é absoluto. No contexto condominial, ele se submete a limites ainda mais evidentes, justamente por se inserir em uma estrutura coletiva regida por normas previamente estabelecidas”, destaca.
A jurisprudência do STJ tem se firmado no sentido de que a convenção condominial pode restringir o uso de unidades para locações por plataformas digitais, especialmente quando caracterizada a chamada “hospedagem atípica”. Nesses casos, a utilização do imóvel deixa de se enquadrar na locação por temporada tradicional — prevista na Lei do Inquilinato — e passa a assumir contornos de atividade comercial.
“A Corte tem diferenciado com clareza a locação por temporada da exploração econômica sistemática por meio de plataformas digitais. Quando há rotatividade intensa, ausência de vínculo residencial e eventual prestação de serviços, o uso tende a ser qualificado como hospedagem, o que pode ser incompatível com a destinação residencial do condomínio”, explica a advogada, ao mencionar precedentes como o REsp 1.819.075/RS.
Além do aspecto material, o artigo destaca uma inflexão recente na jurisprudência: o reforço dos requisitos formais para que a proibição seja considerada válida. Embora o STJ mantenha o entendimento favorável à possibilidade de restrição, a Corte tem anulado diversas deliberações por vícios formais.
“Por representar uma limitação relevante ao direito de propriedade, a proibição não pode ser instituída de forma informal. É indispensável que esteja prevista na convenção condominial ou que seja inserida por meio de alteração aprovada com quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos”, afirma D’Agostino.
A advogada ressalta que medidas adotadas por meio de regimentos internos, circulares administrativas ou assembleias com maioria simples têm sido reiteradamente invalidadas pelo Judiciário. “O STJ tem sido rigoroso ao exigir a observância do quórum qualificado previsto no Código Civil, sob pena de nulidade da restrição”, pontua, citando decisões como o AgInt nos EDcl no REsp 1.950.734/SP.
Na prática, o entendimento consolidado aponta para uma dupla diretriz: a restrição ao uso de imóveis para hospedagem por plataformas digitais é juridicamente possível, mas depende do estrito cumprimento das formalidades legais e convencionais. “O que se observa é uma tentativa de equilíbrio entre a proteção da coletividade condominial e a preservação do direito de propriedade, com ênfase crescente na segurança jurídica das deliberações”, conclui.
Para acessar o artigo completo: https://arnoneadvogados.com/2026/04/09/airbnb-em-condominios-o-choque-entre-o-direito-de-propriedade-e-a-destinacao-residencial-sob-a-otica-atual-do-stj?utm_source=organic
